Предпринимательские сделки на приватизацию имущества: сущность, классификация и место в системе недействительных сделок (статья)

 

Рассматривая предпринимательские приватизационные сделки через призму ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Гражданского кодекса РФ необходимо иметь в виду следующее: по смыслу п. 3 ст. 2 Гражданского кодекса РФ к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Экономические отношения людей находят свое выражение в сделках: «Сделки как естественное следствие вытекают из отношений производства» -указывал К. Маркс.

С таким определением, в целом, трудно не согласиться, поскольку, по мнению автора исследования, основная часть всех совершаемых сделок прямо или косвенно связана с результатами производственной деятельности.

Законом о приватизации в п. 4 ст. 3 определено, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным настоящим федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства.

Принимая во внимание широкий круг полномочий Правительства РФ в части вопросов касающихся приватизации имущества, в том числе относительно реализации конкретных способов приватизации, необходимо подчеркнуть следующее. По убеждению автора настоящего исследования, приоритетное значение в регулировании отношений, связанных с отчуждением такого имущества, занимает ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», затем в порядке убывания - действующие Постановления Правительства РФ, детализирующие процесс разгосударствления, и Гражданский кодекс РФ.

Такая ситуация обусловлена тем, что закон о приватизации имеет достаточно много бланкетных норм, которые относят к исключительной компетенции Правительства РФ регламентацию отдельных вопросов в части порядка и процедуры приватизации.

В подтверждение изложенной позиции следует обратится к положениям ст. 217 Гражданского кодекса РФ, установившей: имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Нормативное регулирование этого вопроса связано еще с одним очень важным содержанием: при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Целесообразно также констатировать, что применение данных законов взаимообусловлено и предопределено объективными факторами.

Исследование приватизационных предпринимательских сделок напрямую связано с понятием предпринимательской деятельности. Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Логично возникает вопрос, кто является субъектами предпринимательских сделок (договоров)?

Соответствующей деятельностью могут заниматься не только юридические лица, но и отдельные граждане, для которых обязательным является закрепленный ГК РФ формальный признак: такие субъекты должны быть в установленном законом порядке зарегистрированы в качестве лиц, имеющих право осуществлять предпринимательскую деятельность.

На основании ст. 4 ФЗ «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» под хозяйствующими субъектами понимаются российские и иностранные коммерческие организации, некоммерческие организации, за исключением не занимающихся предпринимательской деятельностью, в том числе сельскохозяйственных потребительских кооперативов, а также индивидуальные предприниматели.

Характерным для некоммерческих организаций является то, что данные сделки на основании п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ заключаются такими юридическими лицами лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы.

Указанное правовое определение, казалось бы, позволяет точно прийти к выводу о субъектном составе предпринимательской сделки, в которой всегда участвует хотя бы один хозяйствующий субъект.

Данной категории сделок присуще еще и то, что в качестве ее контрагента может участвовать лицо, не всегда являющееся хозяйствующим субъектом, поскольку применительно к одной стороне - сделка является предпринимательской, а в отношении другой - таковой сделка не становится.

Было бы также не лишним сослаться на общий характер динамики рыночных отношений в России, свидетельствующий о большом количестве совершаемых предпринимательских сделок, исключительно, с участием хозяйствующих субъектов.

К числу участников предпринимательских сделок, не являющихся хозяйствующими субъектами, могут относиться: различные некоммерческие организации, в том числе государственные и негосударственные учреждения, не осуществляющие предпринимательскую деятельность, а также физические лица, не обладающие статусом индивидуального предпринимателя.

Рассматривая предпринимательские сделки, необходимо отметить, что • к последним следует относить сделки, которые обязательно совершаются в целях извлечения прибыли.

В большинстве случаев, конкретизируя эту позицию, такие сделки совершаются контрагентами в целях извлечения прибыли хотя бы для одного из данных субъектов.

При таком подходе, как считает автор исследования, для квалификации предпринимательских сделок допустимы случаи, когда наряду с хозяйствующими субъектами в указанных сделках участвуют лица, в отличие от своих контрагентов, не преследующие извлечение прибыли.

Серьезного внимания в этом вопросе заслуживает ст. 5 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», где определено, что покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля РФ, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 процентов, кроме случаев, предусмотренных статьей 25 настоящего федерального закона.

Ограничения, установленные настоящим пунктом, не распространяются на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на относящихся к государственной или муниципальной собственности земельных участках, при приобретении данными собственниками этих земельных участков.

Положения приведенной отсылочной нормы указанного закона связаны с внесением государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.

Открытые акционерные общества также не могут являться покупателями размещенных ими акций, подлежащих приватизации в соответствии с настоящим федеральным законом.

ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», как установлено, предполагает многоэтапный механизм, предшествующий подписанию сделок по приватизации государственного или муниципального имущества. Кроме этого, из содержания ст. ст. 2 и 6 данного федерального закона, понятно, что стороной в сделках на приватизацию имущества от имени государства или муниципального образования выступают: по федеральной собственности - специальные федеральные органы государственной власти, по собственности субъектов РФ - уполномоченные государственные органы субъектов РФ, по муниципальной собственности -соответствующие органы местного самоуправления.

Функции по продаже приватизируемого федерального имущества согласно Распоряжения Правительства РФ № 605-р от 26.04.02 г. осуществляет РФФИ.

Полномочия собственника по приватизации федерального имущества в силу Постановления Правительства РФ № 691 от 27.11.04 г. «О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом» выполняет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.

Совокупность приведенных выводов и положений вышеперечисленных нормативно - правовых актов позволяет автору исследования определиться с субъектным составом предпринимательских сделок на приватизацию.

Учитывая изложенное, а также особенности рассматриваемых правоотношений, в предпринимательских сделках по приватизации имущества, как правило, с одной стороны участвуют - орган государственной власти либо орган местного самоуправления, иная уполномоченная ими организация, вместе с тем с другой стороны - хозяйствующий субъект.

В этом ракурсе интересно мнение Б. С. Никифорова, по убеждению которого правовые отношения являются «правовой оболочкой фактических отношений».

Кроме того, автор исследования приходит к выводу о том, что все предпринимательские приватизационные сделки являются договорами купли - продажи, за исключением сделок на преобразование государственного или муниципального унитарного предприятия в открытое акционерное общество, а также по внесению государственного и муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ, поскольку по смыслу ст. 454 ПК РФ не предполагают соответствующего денежного возмещения.

При этом преобразование государственного или муниципального унитарного предприятия в открытое акционерное общество представляет собой односторонний юридический акт. В такой сделке хозяйствующий субъект стороной быть не может.

В рассмотрении предпринимательских сделок, в частности приватизационных, актуальным является следующее утверждение Гегеля. Договор, по его мнению, означает ни что иное, как воплощение и опосредствование противоречий собственников: воля одного собственника исключает волю другого, поскольку в воле, тождественной с другой волей, один собственник перестает быть таковым.

Немаловажным в этом случае является определение, данное К. Марксом, по поводу экономических сделок: «Экономические сделки проявляются как волевые действия участников, как выражение их общей воли.

Безусловно, приведенные определения понятий «договор» и «экономические сделки» заслуживают самого серьезного изучения, поскольку, как считает автор исследования, отражают реальное смысловое содержание указанных гражданско-правовых институтов.

Принимая во внимание специфику закона о приватизации следует отдельно рассмотреть вопрос, посвященный сфере его действия, т. е. на какие правоотношения распространяются нормы данного закона.

Также необходимо обратить внимание на то, что в решении об условиях приватизации федерального имущества должны содержаться сведения: перечень объектов (в том числе исключительных прав), не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.

Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» действие настоящего федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении:

- земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы;

- природных ресурсов;

- государственного и муниципального жилищного фонда; государственного резерва;

- государственного и муниципального имущества, находящегося за пределами территории РФ;

- государственного и муниципального имущества в случаях, предусмотренных международными договорами РФ;

- безвозмездно в собственность религиозных организаций для использования в соответствующих целях культовых зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного находящегося в государственной или муниципальной собственности имущества религиозного назначения, а также безвозмездно в собственность общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности указанных организаций;

- государственного и муниципального имущества в собственность некоммерческих организаций, созданных при преобразовании государственных и муниципальных учреждений;

- государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении;

- государственного и муниципального имущества на основании судебного решения;

- акций в предусмотренных федеральными законами случаях возникновения у РФ, субъектов РФ, муниципальных образований права требовать выкупа их акционерным обществом.

Отчуждение указанного в настоящем пункте государственного и муниципального имущества регулируется иными федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

В этом смысле, по мнению автора исследования, было бы правильным закрепить в отдельной статье закона о приватизации конкретные объекты, которые им охватываются, а не искать их «от обратного».

Приватизации в силу п. 3 ст. 3 данного закона не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам, изъятым из оборота, а также имущество, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

К отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным настоящим федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства. При таком подходе механизм отчуждения указанного имущества связан, в первую очередь, с применением закона о приватизации, а уже потом ГК РФ.

Более того, закон о приватизации предусматривает иные ограничения, связанные с приватизацией государственного или муниципального имущества.

При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на данных земельных участках.

Отчуждению в соответствии с настоящим федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:

- лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

- зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

- водоохранного и санитарно - защитного назначения;

- общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесо- парки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);

- транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;

- предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования;

- не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством РФ.

Некоторые вышеуказанные положения закона о приватизации фактически аналогичны содержанию ст. ст. 85 и 95 ЗК РФ.

Объекты социально - культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения, о чем также упоминалось, могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением используемых по назначению:

- объектов, обеспечивающих нужды органов социальной защиты населения, в том числе детских домов, домов ребенка, домов для престарелых, интернатов, госпиталей и санаториев для инвалидов, детей и престарелых;

- объектов здравоохранения, образования, культуры, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения; детских оздоровительных комплексов (дач, лагерей);

- жилищного фонда и объектов его инфраструктуры;

- объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения.

Объекты социально - культурного и коммунально-бытового назначения, не включенные в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия по данным основаниям, подлежат передаче в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством.

Вместе с тем Правительством РФ могут быть установлены виды исключительных прав, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия и передаваемых покупателю в пользование по лицензионному или иному договору.

Конечно, следует отметить то, что часть имущественного комплекса унитарного предприятия не должна приватизироваться, если не обладает всем необходимым технологическим ресурсом для производства конечного товара, поскольку это может привести к подрыву производства.

Учитывая целесообразность раскрытия всех основных моментов, требующих специального уяснения по исследуемой проблематике, важно перейти к вопросу о существенных условиях договора купли - продажи имущества, имущественных или неимущественных прав.

Для выявления специальных аспектов указанного вопроса обратимся к законодательному определению существенных условий договора, данному в ст. 432 ГК РФ. В частности, существенными являются условия о предмете сделки, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для сделок соответствующего вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предмет сделки, как считает В. П. Шахматов, должен быть определен с необходимой степенью точности. Отсутствие, по его мнению, конкретности в определении предмета сделки влечет ее недействительность.

Что касается подхода, связанного с определением предмета сделки, то автор исследования не может не согласиться с позицией ученого, считая ее абсолютно обоснованной. Вместе с тем понимание указанного цивилиста, относительно недействительности сделки при отсутствии конкретности в определении ее предмета, представляется в рассматриваемом контексте весьма сомнительным.

Заключенным на основании ст. 432 ГК РФ считается договор, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из содержания данной нормы, а также положений Главы 28 ГК РФ «Заключение договора» напрашивается логический вывод: если договор является незаключенным, то никаких правовых последствий такая сделка не влечет, за исключением обязанности возвратить имущество, которое было передано по такому договору, одной стороной другой стороне.

Таким образом, применение совокупности специальных правовых норм ГК РФ, посвященных договору соответствующего вида, при незаключенности сделки недопустимо.

Недействительность сделки, по убеждению И. Ю. Павловой, может существовать только в отношении заключенного договора. Автор исследования, полностью поддерживает этот вывод, поскольку незаключенная сделка не является, в чистом виде, сделкой или недействительной сделкой: в указанном случае никаких правоотношений, вообще, не возникает, если стороны или сторона не преступили к исполнению принятых обязательств.

Статьей 32 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусмотрены обязательные условия, которые должны содержаться в договоре купли - продажи имущества, подлежащего приватизации, к числу которых относятся:

- сведения о сторонах договора; наименование государственного или муниципального имущества; место его нахождения; состав и цена государственного или муниципального имущества; количество акций открытого акционерного общества, их категория и стоимость; в соответствии с настоящим федеральным законом порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя; форма и сроки платежа за приобретенное имущество; условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем;

- порядок осуществления покупателем полномочий в отношении данного имущества до перехода к нему права собственности на такое имущество, при этом обязательства упомянутого лица в отношении указанного имущества должны иметь сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством РФ стоимостную оценку, за исключением обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного и муниципального имущества, выполнением работ и уплатой денег;

- сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на данные объекты; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.

Следовательно, при даче правовой оценки сделкам по приватизации государственного или муниципального имущества, также как в случаях с другими сделками, следует исходить из того, является ли рассматриваемая сделка заключенной, незаключенной либо недействительной.

Указанное обстоятельство связано, главным образом, с правовыми последствиями, как незаключенных сделок, так и недействительных сделок.

Если сделка является незаключенной, таковую, по убеждению автора исследования, нельзя признать недействительной, поскольку незаключенность сделки всегда первично перед ее недействительностью. Незаключенная сделка, как упоминалось, не влечет никаких юридических последствий.

В данном случае нельзя обойти стороной такую важную составляющую теории сделок как вопрос о несостоявшейся сделке.

Сделка, как считает В. А. Рясенцев, должна быть признана несостоявшейся также и в том случае, если цель, которую ставили перед собой стороны, с самого начала была объективно неосуществима. Важно строго различать случаи, когда цель неосуществима уже в момент подписания сделки и поэтому сделка должна быть признана несостоявшейся, и случаи, когда неосуществимость цели наступает лишь впоследствии.

Вообще, под целью сделки следует понимать те правовые последствия, на которые указанная сделка направлена, в отличие от мотивов как субъективных переживаний, желаний, стремлений, расчетов участников сделки, побуждающих к постановке ими перед собой тех или иных целей.

Если сделка была вначале осуществима и цель ее отпала лишь в дальнейшем, сделку нельзя считать несостоявшейся, ибо последующая невозможность исполнения сделки по любому другому основанию, может приводить не к признанию сделки несостоявшейся, а к прекращению ее действия, к ее расторжению.

Безусловно, не лишним было бы подчеркнуть то, что применение философских категорий «... во многих случаях является ключом к пониманию сути правовых явлений».

В отличие от несостоявшейся сделки недействительная сделка - это сделка, которая состоялась, однако в силу присущих ей недостатков признается лишенной правовой силы. Автор исследования полагает, что несостоявшаяся сделка, даже если таковая отвечает всем требованиям закона, абсолютной правовой силы не имеет, поскольку механизм ее действия не приводится или не может быть приведен в активное состояние по тем или иным причинам.

Сделка, как считает Н. В. Рабинович, всегда может быть недействительной только для обеих сторон, и основания для ее аннулирования всегда распространяются на них обеих.

Принципиальность такого подхода, по мнению автора исследования, не вызывает каких - либо сомнений в его объективности.

Анализ различных мнений ученых в области соотношения понятия «недействительность» с понятием «сделка» позволяет прийти к выводу о наличии двух существующих в цивилистике подходов.

Первый подход представляют М. М. Агарков, О. А. Красавчиков, Ф. С. Хейфец и др. Указанная группа ученых доказывает, что правомерность является неотъемлемым качеством сделки, недействительные же сделки не относятся к правовой категории сделок».

Второй подход, наиболее предпочтительный, в науке поддерживают И. Б. Новицкий, Д. М. Генкин, Н. В. Рабинович, В. П. Шахматов и другие цивилисты. По их убеждению, недействительные сделки относятся к сделкам как юридическим фактам, а существование правовой категории недействительных сделок полностью оправдано.

Таким образом, актуальность определения судом, участниками гражданских правоотношений заключенности или незаключенности сделки либо действительности или недействительности сделки, в том числе факта ее совершения, очевидна, поскольку выявление и оценка данных обстоятельств имеет общее теоретическое, а значит, и практическое значение.

Более того, в рассматриваемом контексте каких - либо противоречий между нормами кодекса и законом о приватизации не усматривается.

Применение специальных норм гражданского законодательства при отчуждении государственного и муниципального имущества в порядке приватизации связано с соответствующими положениями параграфов 7 и 8 Главы 30 ГК РФ, посвященных продаже недвижимого имущества и продаже имущественных комплексов.

На основании ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор признается незаключенным.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если в договоре отсутствует условие о цене недвижимости, такой договор считается незаключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по ст. 556 ГК РФ осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

ГК РФ в ст. 549 установил, что правила, предусмотренные параграфом № 7 Главы 30 ГК РФ «Продажа недвижимости», применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.

Состав и стоимость продаваемого предприятия по смыслу ст. 561 ГК РФ определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

Подписанию договора продажи имущественного комплекса предшествует составление и рассмотрение сторонами: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав имущественного комплекса, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

В соответствии со ст. 563 ГК РФ передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

Указанные положения ГК РФ фактически отражены в ст. ст. 11 и 32 закона о приватизации государственного и муниципального имущества, т. е. являются в некотором смысле дублирующими.

Что касается исследуемых предпринимательских приватизационных сделок, связанных с землей, то здесь необходимо отметить следующее: размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), также как и срок аренды.

На основании п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Здесь также следует иметь в виду, что по смыслу п. 3 ст. 3 ЗК РФ к имущественным отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Рассмотрение в этом ракурсе арендных отношений связано с заключением договора аренды с правом выкупа до вступления в силу ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в частности, выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в:

1. сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения;

2. течение шести месяцев с даты вступления в силу настоящего Федерального закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты посредством:

- внесения арендуемого государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, созданного совместно с арендатором с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций указанного общества, если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления составляет свыше 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда. Порядок определения стоимости указанных акций, сроки и порядок их оплаты определяются в соответствии с настоящим Федеральным законом;

- заключения дополнительного соглашения, предусматривающего условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, если рыночная стоимость арендуемого имущества на дату подачи заявления составляет 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда и ниже.

Если по истечении сроков, установленных договором или настоящим пунктом, не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

В случае, если все имущество государственного или муниципального унитарного предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось указанное унитарное предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу главы IV части первой ГК РФ с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или нежилого помещения, данное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему все имущество унитарного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником здания или нежилого помещения. По истечении двух лет с даты вступления в силу настоящего федерального закона положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Что касается купли - продажи земельных участков, здесь необходимо иметь в виду то, что по смыслу ст. 37 ЗК РФ объектом купли - продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли - продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Следовательно, для законного совершения сделок с недвижимым имуществом в порядке приватизации целесообразно руководствоваться правовым определением кадастрового и технического учета (инвентаризация) объекта недвижимости, под которым в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» понимается описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.

Анализ вышеуказанных законов позволил автору исследования сделать следующий вывод: ГК РФ, ЗК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» применяются в части вопросов, касающихся государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и договора продажи предприятия, без каких - либо ограничений применительно к закону о приватизации государственного и муниципального имущества.

Кроме этого, приватизация земель сельскохозяйственного назначения согласно ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которые находятся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим федеральным законом, Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ.

Многогранность института предпринимательской приватизационной сделки позволяет утверждать автору исследования о необходимости указания в такой сделке конкретного способа приватизации государственного или муниципального имущества, в результате которого совершается данное юридически - значимое действие.

Подтверждением этому, в частности, является ст. 18 закона о приватизации, на основании которой в договоре купли - продажи, заключаемом по результатам аукциона, специализированного аукциона должны содержаться данные о том, что сделка заключается по итогам состоявшегося аукциона или специализированного аукциона.

В силу ст. 20 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в договоре купли - продажи, заключаемого по итогам конкурса, должны содержаться следующие условия:

- условия конкурса, формы и сроки их выполнения;

- порядок подтверждения победителем конкурса выполнения условий конкурса;

- порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса;

- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли - продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения, в размере цены государственного или муниципального имущества;

- иные определяемые по соглашению сторон условия.

Купля - продажа акций в ходе приватизации предполагает по ст. 454 ГК РФ применение правил параграфа 1 Главы 30 ГК РФ «Купля - продажа», если законом не установлены специальные правила их купли - продажи.

Несмотря на отсутствие четкой определенности в сложившейся ситуации, автор исследования считает, что положения ст. ст. 432, 454, 465, 485 ГК РФ и ст. 32 закона о приватизации по содержанию и предъявляемым требованиям к договору купли - продажи акций в большинстве своем аналогичны между собой.

Данный договор должен содержать следующие сведения: стоимость ценных бумаг, их количество, эмитента и категории (типы). Указанные сведения являются обязательными для договора купли - продажи акций, основанного на одном из способов приватизации.

Вопросы о продаже за пределами территории РФ находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ, созданных на территории РФ, посредством их использования в качестве обеспечения ценных бумаг, выпускаемых иностранными эмитентами, в том числе порядок их оплаты определяются на основании ст. 21 закона о приватизации договором. Сведения, указанные в решении о продаже таких акций, являются существенными условиями договора.

Соответствующее решение о продаже акций должно содержать следующую информацию:

- количество находящихся в государственной собственности и используемых для обеспечения выпуска ценных бумаг иностранным эмитентом акций открытых акционерных обществ;

- наименование иностранного эмитента;

- вид ценных бумаг иностранного эмитента;

- максимальный размер вознаграждения иностранного эмитента и осуществляющих продажу ценных бумаг иностранного эмитента организаций, а также расходов, связанных с выпуском и продажей таких ценных бумаг и подлежащих возмещению за счет средств, полученных от продажи находящихся в государственной собственности акций открытого акционерного общества;

- период и способ ограничения распоряжения остающимися в государственной собственности акциями открытого акционерного общества, акции которого продаются;

- другие необходимые сведения.

Законодатель также установил возможность продажи за пределами территории РФ находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг, с учетом требований законодательства РФ о рынке ценных бумаг и особенностей законодательства иностранного государства, в котором осуществляется такая продажа.

Применение данной нормы связывается, главным образом, с законодательством иностранных государств и международным правом, регулирующими исследуемые правоотношения.

Рассматривая продажу акций акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг, продажу государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения, когда аукцион по отчуждению указанного имущества был признан несостоявшимся, продажу государственного или муниципального имущества без объявления цены, если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялось, продажу акций открытого акционерного общества по результатам доверительного управления, следует отметить, что ст. ст. 22 - 24 и 26 закона о приватизации, посвященные указанным способам разгосударствления, не содержат дополнительных положений относительно существенных условий таких договоров.

Самостоятельным и специально не урегулированным особенной частью ГК РФ вопросом является договор о внесении государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ. Помимо данного имущества в уставные капиталы открытых акционерных обществ со стороны РФ, субъектов РФ или муниципальных образований могут вноситься исключительные права.

Внесение имущества и исключительных прав в уставные капиталы акционерных обществ осуществляется взамен получения акций указанных хозяйственных обществ.

Таким образом, внесение государственного или муниципального имущества, а также исключительных прав, в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ является возмездной сделкой, заключаемой по решению соответственно Правительства РФ, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления. Договор по указанному способу приватизации должен содержать следующие существенные условия: стоимость ценных бумаг, их количество, эмитента и категории (типы).

Существенными условиями этой сделки также будут являться: стоимостная оценка вносимого в качестве вклада государственного или муниципального имущества, исключительных прав, а также наименование, количество такого имущества или неимущественных прав. При этом для недвижимого имущества таковыми являются сведения кадастрового и технического учета.

Обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием приватизационной сделки.

Непрерывность процесса приватизации требует правового урегулирования отдельных вопросов, связанных с ранее действовавшим ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ», который утратил силу в связи с принятием ФЗ «О приватизации государственного или муниципального имущества».

Продажа государственного и муниципального имущества с даты вступления в силу настоящего федерального закона осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим федеральным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством РФ о приватизации.

С даты вступления в силу ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», т. е. с 27.04.02 г., принадлежащие РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям акции закрытых акционерных обществ, доли в обществах с ограниченной ответственностью, вклады в товариществах на вере могут быть отчуждены в порядке реализации преимущественного права их приобретения участниками по цене, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, а в случае отказа реализации преимущественного права -способами, установленными настоящим федеральным законом.

Находящиеся в государственной или муниципальной собственности акции закрытого акционерного общества работников (народного предприятия), работникам - акционерам которого принадлежит не менее 51 процента уставного капитала народного предприятия, могут быть проданы по рыночной стоимости работникам - акционерам народного предприятия или самому народному предприятию, а в случае их отказа - другим работникам народного предприятия.).

Если в установленный в решении о продаже указанных акций срок работники - акционеры народного предприятия или само народное предприятие, а в случае их отказа другие работники народного предприятия не изъявили желание приобрести находящиеся в государственной или муниципальной собственности акции закрытого акционерного общества работников (народного предприятия), они подлежат продаже способами и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным законом.

К народным предприятиям согласно ст. 1 ФЗ «Об особенностях правового положения акционерных обществ работников (народных предприятий)» применяются правила ФЗ «Об акционерных обществах» о закрытых акционерных обществах, если иное не предусмотрено настоящим федеральным законом.

В случае, если на дату вступления в силу закона о приватизации в отношении одного и того же открытого акционерного общества РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием принято решение об использовании специального права («золотой акции»), после вступления в силу настоящего федерального закона продолжает действовать это специальное право («золотая акция»), введенное РФ.

Специальное право («золотая акция») продолжает действовать в случаях преобразования в установленном порядке открытых акционерных обществ в закрытые акционерные общества, в том числе акционерные общества работников (народные предприятия).

На основании п. 14 ст. 43 закона о приватизации до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают:

- органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости;

- органы, уполномоченные Правительством РФ, - в отношении земельных участков, на которых находятся иные объекты недвижимости.

Указанная норма наряду с постановлением Правительства РФ № 576 от 7.08.02 г., по мнению А. А. Гольцблата, к которому также присоединяется автор исследования, имеет приоритетное значение перед п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», установившим, что до разграничения государственной собственности на землю, распоряжение земельными участками осуществляют органы местного самоуправления в пределах их полномочий, если законом не установлено иное, поскольку первые два нормативных акта приняты позднее.

При выявлении имущества, подлежавшего внесению в уставный капитал открытого акционерного общества и не включенного при его создании в состав приватизированного имущества, указанному обществу предоставляется первоочередное право приобретения такого имущества по рыночной цене. Не выкупленное открытым акционерным обществом имущество приватизируется в порядке, установленном настоящим федеральным законом.

С учетом изложенного и проанализированного правового материала можно сформулировать определение предпринимательской приватизационной сделки, под которой следует понимать установленные законом последовательные действия органов государственной власти или органов местного самоуправления, осуществляющие свои полномочия, в большинстве случаев, совместно с деятельностью отдельных юридических лиц либо индивидуальных предпринимателей, направленные на возникновение, изменение либо прекращение гражданских прав и обязанностей при проведении приватизации и влекущие отчуждение государственного или муниципального имущества, имущественных прав, а иногда - исключительных прав, в собственность указанных субъектов для извлечения прибыли как основной цели.

Вместе с тем автором исследования предлагается следующая основная классификация предпринимательских приватизационных сделок: по субъектам, объектам и способам приватизации.

Субъектами рассматриваемых сделок могут быть: с одной стороны -орган государственной власти или орган местного самоуправления; с другой стороны, за исключением такого способа приватизации как преобразование государственного или муниципального унитарного предприятия в открытое акционерное общество, - индивидуальные предприниматели, определенные законом коммерческие и некоммерческие организации, т. е. хозяйствующие субъекты, в том числе иностранные.

Объектами предпринимательских приватизационных сделок являются: движимое имущество, недвижимость, а в некоторых случаях, исключительные права; акции; недвижимость (предприятие как имущественный комплекс и др.)

Деление исследуемой разновидности сделок по способам приватизации обусловлена предусмотренными федеральным законом способами приватизации: сделки по преобразованию унитарного предприятия в открытое акционерное общество, продаже государственного или муниципального имущества на аукционе и др.

При таких обстоятельствах, очевидно, что особенность и значимость предпринимательских приватизационных сделок на фоне демократизации политических, государственных и экономических преобразований в России трудно переоценить: указанная категория сделок занимает важное место среди прочих правовых проблем.

 

АВТОР: Салаватов Ф.Р.