Договор социального найма жилого помещения
В соответствии со ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Договору социального найма отводится важное место в сфере жилищных отношений, связанных с пользованием жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов. Он является наиболее значимым основанием возникновения права пользования жилым помещением, в том числе иных отношений, регулируемых жилищным законодательством.
Действующее гражданское и жилищное законодательство предусматривает существование двух самостоятельных договорных форм найма жилья: социальный и коммерческий.
Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 Гражданского кодекса РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Особенности договора социального найма состоят в следующем:
1. объектом договора является изолированное жилое помещение, что не является обязательным для договора коммерческого найма;
2. объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (в государственном или муниципальном);
3. жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его семьи в пределах установленной нормы (нормы предоставления);
4. в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта РФ или местного самоуправления;
5. в качестве нанимателя выступает физическое лицо;
6. по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;
7. проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;
8. плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;
9. договор социального найма носит бессрочный характер и другие особенности.
Договор социального найма жилого помещения заключается его сторонами на основании решения о предоставлении жилого помещения, а также в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством РФ в письменной форме. В результате заключения данного договора у нанимателя возникают право пользования жилым помещением и иные жилищные права.
В отличие от Гражданского кодекса РФ, в Жилищном кодексе РСФСР обязанности и ответственность, как нанимателя жилого помещения, так и наймодателя жилого помещения не регламентировались. Новым Жилищным кодексом данные вопросы урегулированы достаточно подробно.
Права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения определяются жилищным законодательством и договором социального найма.
В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе вселять в занимаемое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель обладает правами пользования, владения, в некоторых случаях и распоряжения жилым помещением.
На наш взгляд, перечень прав, указанных в ст. 67 ЖК РФ, не является исчерпывающим, и его следовало бы дополнить правом пользования общим имуществом в многоквартирном доме.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Наниматель вправе предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам на условиях временного проживания или договора поднайма. Общим является то, что как временные жильцы, так и поднаниматели не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, а также то, что для вселения, как временных жильцов, так и поднанимателей необходимо согласие всех постоянно проживающих в жилом помещении граждан.
Временное проживание - это безвозмездное пользование жилой площадью, оно ограничено сроком, конкретная часть жилого помещения в пользование не выделяется. Временные жильцы могут быть вселены на срок не более шести месяцев. Для этого не требуется согласия наймодателя. Наниматель обязан лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов лишь в одном случае: если не соблюдено требование о норме жилой площади. Временное пользование прекращается по истечении согласованного срока проживания. Если срок не согласован, наниматель либо совместно проживающие с ним члены его семьи вправе потребовать выселения временных жильцов до истечения шести месяцев.
Договор поднайма жилого помещения - это возмездный договор. Его предельный срок ограничен сроком действия самого договора найма. Однако если договор найма заключается на новый срок, это не влечет за собой автоматического продления срока договора поднайма. Заключить договор поднайма можно только с согласия наймодателя. Предметом договора поднайма может быть либо все помещение, либо его часть. Вне зависимости от этого, ответственным по договору найма перед наймодателем всегда остается наниматель. Для заключения договора поднайма обязательно соблюдение требования о норме жилой площади.
Основной обязанностью нанимателя является обязанность использовать жилое помещение по назначению. Наниматель обязан относиться бережно к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать сохранность, устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих.
Обязанность производить текущий ремонт возложена на нанимателя, а капитальный - на наймодателя. К текущему ремонту относятся, в частности, побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки. Необходимо отметить, что если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо связано с производством капитального ремонта жилого дома, то они производятся за счет наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги - водоснабжение, газ, электрическую, тепловую энергию и другие услуги. Кроме того, наниматель обязан информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, а также нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет ответственность за неисполнение обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения (ст. 68 ЖК).
Ответственность нанимателя может быть как гражданско-правовой, так и административной. Так, ст. 83 ЖК РФ предусматривает случаи расторжения договора социального найма по требованию наймодателя в судебном порядке. Ответственность за нарушение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена ст. 90 и 155 ЖК РФ. В соответствии со ст. 155 ЖК РФ наниматель, не полностью внесший плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должник), обязан уплатить кредитору пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Административная ответственность за неисполнение обязанностей нанимателя предусмотрена ст. 7.21 КоАП РФ, в соответствии с которой порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влекут предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда.
Теперь перейдем к правам и обязанностям наймодателя жилого помещения, которым посвящена ст. 65 ЖК РФ. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и, в свою очередь, обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества, а также нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
В отличие от положений ст. 676 ГК РФ, в ст. 65 ЖК РФ отсутствует обязанность передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. В п. 1 предусматривается лишь требование о том, чтобы помещение было свободным от прав третьих лиц, то есть не должно быть занято по договору социального найма, найма, поднайма и др. Таким образом, наймодатель вправе предоставить жилое помещение без отделки, сантехники и т.п., что, на наш взгляд, неправильно. Хотя в ст. 5 Типового договора социального найма жилого помещения говорится об обязанности наймодателя передать нанимателю в течение 10 дней со дня подписания договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям, однако здесь ничего не сказано о благоустроенности жилого помещения, и, к тому же, Типовой договор не является законом, а это всего лишь подзаконный акт. Думается, что такое положение существенно ущемляет права нанимателей. Поэтому мы полагаем, что законодатель должен внести изменения в содержание подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК РФ, изложив его следующим образом: «1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц благоустроенное и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям». Также в Жилищном кодексе РФ отсутствует обязанность наймодателя обеспечивать проведение ремонта общего имущества. Эта обязанность возложена на нанимателей, а наймодатель лишь принимает участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Порядок такого участия определяется договором социального найма. Думается, что целесообразно внести в ЖК РФ соответствующее дополнение.
За неисполнение обязанностей по договору социального найма наймодатель несет ответственность, предусмотренную законодательством.
Обобщая основные черты и существенные условия договора социального найма жилого помещения, установленные законом, можно дать следующее определение договора социального найма жилого помещения. Это соглашение, в силу которого наймодатель обязуется предоставить во владение, пользование и ограниченное распоряжение нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.
В настоящее время одной из проблем договора найма жилого помещения является соотношение гражданского и жилищного законодательства. Зачастую такое противоречие состоит не столько в споре норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, сколько в противоречии - в каком же кодексе должны быть отражены нормы об этом договоре. Много противоречий порождает существование двух кодексов. В качестве пути решения автор работы предлагает нижеследующее законодательное предложение. Возможно, одним из вариантов решения такой проблемы было бы «разделение полномочий кодексов»: поскольку нормы нового Жилищного кодекса РФ регулируют правовое положение договора социального найма, то соответственно нормы Гражданского кодекса РФ должны регулировать правовое положение только коммерческого найма.
Нами не случайно сделано такое разделение «полномочий». Если рассмотреть природу договора социального найма жилья и коммерческого, то они по своей сути отличаются тем, что договор социального найма является частью социальной политики государства, когда последнее в лице полномочных органов предоставляет нуждающимся жилую площадь. Что же касается договора коммерческого найма жилья, то это, прежде всего, гражданско-правовой договор, носящий сугубо коммерческий характер.
Автор: Чаркин С.А.