Жилое помещение как объект наследственных правоотношений
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.
Россия, будучи частью континентальной Европы, в большей степени тяготела к приобщению к романо-германской правовой системе. Однако процесс создания собственного права проходил достаточно медленно, порою непоследовательно и противоречиво. В России оборот недвижимости формировался постепенно, в течение долгого промежутка времени. До появления на Руси княжеской власти владение землей не подвергалось никакой регламентации. С появлением власти князя стали возникать отношения земельной собственности.
Возникновение Древнерусского государства сопровождалось формированием феодального права. Наиболее крупным памятником права того времени считается Русская Правда, которую относят приблизительно к XI веку.
Многие положения Русской Правды были использованы наряду с обычным правом при создании Новгородской и Псковской судных грамот (НСГ и ПСГ), которые появились в результате кодификации в XV в. В гражданском праве этих феодальных республик получили закрепление институты вещного права, центральным из которых являлось право собственности. В законе впервые появился термин, обозначающий движимое имущество - живот. Есть в ПСГ и термин, определяющий недвижимость - отчина. Большое внимание в судных грамотах уделяется земле как объекту недвижимости. Землевладение делились на наследственное («вотчина») и условное («корм-ля»). По своему грамматическому происхождению термин «вотчина» означает все, доставшееся от отца сыну («купля отца моего - моя отчина», 1373 г.).
К способам возникновения права собственности относились: истечение срока давности владения, переход по договору, по наследству, пожалование. ПСГ впервые законодательно определила срок владения недвижимостью (четыре и пять лет).
В первом общероссийском («великокняжеском») Судебнике 1497 г, нашли применение нормы Русской Правды, обычного права, судебной практики и литовского законодательства.
Развитие земельных отношений характеризовалось более четким оформлением вотчинного и поместного землевладения. Сам термин «поместье» впервые был использован в Судебнике 1497 г.
Судебник 1550 г, (в истории он получил название Царского судебника) представлял собой новую редакцию Судебника 1497 г. Наиболее сложный характер имели имущественные права, связанные с приобретением и передачей недвижимой собственности.
Приобретательная давность становится теперь юридическим основанием для обладания правом собственности, в частности, на землю при условии, что данное имущество находилось в законном владении в течение срока, установленного законом.
В период принятия Соборного Уложения 1649 г. формировались новые типы и формы собственности, росло число сделок. Различие в правовом положении между вотчинами и поместьями постепенно стиралось. Одним из признаков этого стало то, что Соборное уложение 1649 г. разрешило производить обмен поместий на вотчины.
Переход к абсолютизму ознаменовался широким развитием законодательства. Развитие института права собственности приводит во второй половине XVIII в. к появлению самого термина «собственность». Законодательство преимущественно регулирует право собственности на недвижимое имущество, в первую очередь на землю.
Длительный процесс приравнивания правового режима поместья к режиму вотчины вступил в завершающую стадию. Указ Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г.(Указ о единонаследии) устранил правовые различия между вотчиной и поместьем, объединив их в единое юридическое понятие «недвижимость» (недвижимое имение вотчина), используя его впервые в истории России. Согласно Указу право распоряжения обеими формами землевладения становится совершенно одинаковым, идентичные правила устанавливаются и для их наследования. Появление понятия «недвижимости» способствовало выработке более точной юридической техники, разработке правомочий собственника, стабилизации обязательственных отношений.
Под недвижимостью понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней настолько прочно связано, что связь не могла быть разорвана без нарушения вида и назначения вещи. Но установление прочности связи с землей было достаточно сложным и зависело от конкретных обстоятельств дела. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми: деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с землей. Указ о единонаследии, перечисляя объекты, входящие в понятие недвижимости, включает в себя кроме вотчин и поместий также дворы и лавки.
Тот же указ запретил отчуждение недвижимого имущества, устанавливались ограничения в наследовании этого вида имущества. По указу 1714 г. опекунство над малолетними членами семьи возлагалось на наследника недвижимого имущества. Совершеннолетие наступало для наследников недвижимости в двадцать лет, а для движимости - в восемнадцать лет (в отношении женщин - в семнадцать).
Для сохранения комплектности дворянского земельного фонда затруднялся порядок отчуждения недвижимости и запрещался ее заклад. Только в 1731 г. этот правовой институт восстанавливается в прежнем виде.
В результате возник новый тип землевладения - наследованное, неделимое и вечнообязанное. Однако в 1731 г. Анна Иоанновна отменила Указ о единонаследии. Теперь, недвижимое имение делилось между наследниками «всем равно». С того момента пошло дробление земли, и идея Петра I об укрупнении земельных владений, а, следовательно, усилении роли государства, была утрачена. Раздача земель длилась полвека - до возведения на престол Александра I, который в 1801 г. запретил раздачу имений в частную собственность.
В 1835 г. в России вступил в действие систематизированный акт - Свод законов Российской империи. Нормы гражданского права содержались в основном в Своде законов гражданских (ч. I т. X). Согласно ст. 383 т. X, ч. I имущество делилось на движимое и недвижимое. Недвижимостью признавались земли (разделялись на населенные и ненаселенные), а также угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и т. д.
В основе классификации вещей на движимые и недвижимые лежала способность к перемещению. В результате вещи делились на две группы: вещи, которые можно легко и без всякого вреда переносить с места на место (например, мебель, домашние принадлежности) и вещи, которые либо вовсе не способны к перемещению (поле, луг), либо подвергаются таким изменениям, что теряют свою сущность (лес - превращается в дрова, дом - в груду строительного материала). Таким образом, к недвижимости относилась земля и все, что было тесно связано, прикреплено к ней (растения, здания), а к движимости - остальные предметы.
По мнению Е.В. Васьковского редакция статей Свода, касающихся деления вещей на движимые и недвижимые, неудачна: «Вместо того чтобы дать общее определение, закон вдавался в подробное перечисление вещей, которые следует признать недвижимыми (т.Х, ст.384) и движимыми (т.Х ст.401-403). В результате оказалось, что некоторые предметы упущены из виду и не попали ни в одну, ни в другую группу, как, например, передвижные и плавучие строения, домашние и дикие животные, срубленный лес, разобранные дома и многое другое. Такой пробел в законе мог быть восполнен только путем аналогии. Анализируя ст. 384, 401, 402, можно убедиться, что в основе классификации лежит вполне правильный принцип: недвижимостью считается земля и все, что тесно связано с ней (т.Х, ст. 384). Если же предмет, хотя и тесно связанный с землей, будет отделен, то он становится движимостью (т.Х, ст. 401). Согласно этому принципу, срубленный лес и разобранные дома должны признаваться движимостью, то же самое следует сказать о домашних и диких животных, передвижных и плавучих строениях, так как по своему существу все они не допускают прочного прикрепления к земле».
По мнению Д.И. Мейера «нет необходимости в том, чтобы юридическое деление имуществ на движимые и недвижимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей. Это деление имеет значение лишь в силу того, что одни правовые нормы имеют отношение к недвижимости, другие к движимости. Реальная способность к передвижению утрачивает свою первоначальную роль».
Свод законов дает легальное определение права собственности: «Собственность есть власть в порядке гражданскими законами, собственность есть власть в порядке гражданскими законами установленном, исключительно и независимо от лица постороннего владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом вечно и потомственно».
В результате революционного переворота в России в 1917 г. была установлена советская власть. Одним из ее первых актов был Декрет от 27 октября 1917 г. «О земле», который провозглашал, что «помещичья собственность на землю отменяется немедленно без всякого выкупа», «помещичьи имения, равно как и все земли удельные, монастырские, церковные, со всем живым и неживым инвентарем, усадебными постройками и всеми принадлежностями, переходят в распоряжение Волостных Земельных Комитетов и Уездных Советов Крестьянских Депутатов впредь до разрешения Учредительным Собранием вопроса о земле».
Таким образом, Декрет о земле и включенный в него Крестьянский наказ объявили землю всенародным достоянием и соответственно упраздняли частную собственность на нее, установив фактически национализацию земли. По Декрету о земле все граждане, желавшие обрабатывать землю своим трудом, получили ее на праве пользования. Запрещалась также аренда земли.
Недра земли, руда, нефть, уголь и т.д., а также леса и воды, имеющие общегосударственное значение, перешли в исключительное пользование государства. Неотчуждаемость земли, ее недр, вод и лесов привели к полному изъятию этих объектов из гражданского оборота, в силу чего все гражданские сделки о земле - купля-продажа, залог, дарение, завещание, обмен и т.п. - объявлялись недействительными Совет Народных Комиссаров своим декретом «О запрещении сделок с недвижимостью» от 14 декабря 1917 г., из-за предстоящего обобществления городской земли, приостановил «какие бы то ни было сделки по продаже, покупке, залогу и т.п. всех недвижимостей и земель в городах». Логическим продолжением вышеперечисленных актов служит декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене частной собственности на недвижимости в городах», который отменил в ст. 1 право частной собственности на все без исключения участки (застроенные и незастроенные), принадлежащие частным лицам и промышленным предприятиям, ведомствам и учреждениям, находящимся в пределах всех городских поселений.
В апреле 1918 г. для ускоренного упразднения частной собственности ВЦИК принял декрет «Об отмене наследования», который реализовал идею о ликвидации права наследования. Всякое имущество, оцениваемое на сумму свыше 10 тыс. руб., после смерти собственника переходило в доход государства.
Впоследствии законодательное закрепление позиции власти по вопросу о делении вещей отразилось в примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г.: «С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено».
Земельный кодекс РСФСР 1922 г. «навсегда отменял право частной собственности на землю», недра, воды, леса в пределах РСФСР. Обладая правом собственности на землю, государство передавало ее во владение и пользование. Все земли сельскохозяйственного назначения составляли единый государственный земельный фонд. Покупка, продажа, завещание, дарение, залог земли запрещались. Право пользования землей определялось как бессрочное и могло быть прекращено только в соответствии с законом.
Таким образом, в советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).
Необходимо отметить, что вследствие того, что земля перешла в государственную собственность, юридическая судьба земельного участка и строения на нем перестала быть единой. Очевидно, что сохранить связь между этими объектами стало невозможным ввиду применения к ним совершенно разных правовых режимов.
Хотя в советском гражданском праве отсутствовало определение недвижимости, принятый позднее ГК РСФСР 1964 г, содержал нормы, выделяющие право собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в обособленные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).
С 1990 г. в России началось проведение земельной реформы. В феврале 1990 г. Верховный Совет СССР принял Основы законодательства СССР и союзных республик о земле, которые установили, что «земля является достоянием народов, проживающих на данной территории». Граждане получили право приобретать землю в пожизненное наследуемое владение или в аренду.
В связи с установлением права частной собственности на землю понятие «недвижимость» вновь появилось в законе от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР «. Наряду с государственной, муниципальной, собственностью общественных объединений (организаций) была восстановлена частная собственность. Одновременно был установлен запрет для государства устанавливать в какой бы то ни было форме ограничения или преимущества в осуществлении права собственности в зависимости от нахождения имущества в частной или других формах собственности. Впервые в собственности граждан могли находиться земельные участки.
Закон предусматривал защиту интересов собственника в случае принятия государством законодательных актов, прекращающих право собственности, путем возмещения в полном объеме причиненных убытков. Прекращение права собственности в связи с решением государственного органа, направленного на изъятие имущества у собственника, допускалось лишь в случаях, установленных законом, с предоставлением равноценного имущества или возмещением убытков. При несогласии собственника с решением, влекущим прекращение его права собственности, оно не могло быть осуществлено до разрешения спора судом.
Объектами права собственности согласно п. 4 ст. 2 Закона о собственности могли быть предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, здания, сооружения, оборудование, сырье и материалы, деньги, ценные бумаги, другое имущество производственного, потребительского, социального, культурного и иного значения, а также продукты интеллектуального и творческого труда.
Однако снова не было дано законодательное определение недвижимости, сам термин употребляется лишь в отношении института приобретательной давности. Так согласно п.3 ст.7 вышеназванного закона гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее как собственник недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.
Несмотря на то, что в дореволюционный период Россия входила в континентальную систему права, законодатели в начале 90-х гг. не учли укоренившиеся правовые традиции предшествующего периода и не использовали сложившиеся юридические формулировки. Четкого легального деления вещей на движимые и недвижимые по-прежнему не было.
Впоследствии необходимая классификация вещей была отражена в п. 2 ст.4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. № 2211-1. К недвижимому имуществу относились земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Законодательными актами к недвижимому имуществу могло быть отнесено и иное имущество. Имущество, перемещение которого возможно без несоразмерного ущерба его назначению, было отнесено к движимому, если законодательными актами не установлено иное. Следовательно, дифференциация вещей была проведена законодателем на основании возможности перемещения конкретного имущества в пространстве, в отрыве от земли. Эти положения говорят о постепенном возврате России к континентальной правовой системе.
Помимо этого нормативный акт определил, что могут существовать особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество. Эти особенности должны были устанавливаться законодательными актами, однако какой-либо особый правовой режим недвижимого имущества самими основами создан не был. Так, ст.50 Основ содержала правило о том, что право собственности у приобретателя имущества по договору, подлежащему государственной регистрации возникает только в момент регистрации договора, однако норма о том, в каком случае договор подлежит регистрации и связано ли это с отнесением имущества к недвижимости, в Основах отсутствовала.
Государственная собственность утрачивала свои правовые привилегии, что вызвало значительное увеличение объектов гражданского оборота. Вследствие этого, классификация вещей на движимые и недвижимые была восстановлена, в основе которой лежал принцип неразрывной связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба для него.
Вскоре принимаются законы, направленные на интенсификацию обращения объектов недвижимости - Закон о залоге от 29 мая 1992 года №2872-1 и дополнения к Закону «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» от 3 июля 1991 года №1531-1. Также вносится ряд существенных изменений и дополнений в Гражданский кодекс, также ориентированных на развитие рынка и рыночных отношений.
В соответствии с п. 4 ст. 1 Закона РФ от 14 июля 1992 года № 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации», утратившим силу с введением в действие Градостроительного кодекса РФ 1998 г., недвижимостью признавались сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства.
Термин «недвижимость» был подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 г.
Деление вещей на движимые и недвижимые проявляется в основном в правилах перехода права собственности, главной целью которых является упрощение оборота движимых вещей и создание более сложной процедуры перенесения права собственности на недвижимость. Сделки с недвижимым имуществом о переходе права собственности и других вещных прав на недвижимость подлежат почти во всех странах формальностям, направленным на обеспечение гласности и государственного контроля за законностью и действительностью сделки.
В начале 90-х гг. XX в. с возрождением права частной собственности на землю (Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе» было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые.
Определение недвижимости вытекает из содержания ст. 130 ГК РФ. Исходя из этого определения, к недвижимости отнесены три группы объектов:
1. земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания и сооружения;
2. объекты, не имеющие прочной связи с землей, прямо указанные в законе как недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации (например, воздушные и морские суда и т.д.);
3. иное имущество, отнесенное к недвижимости законом.
Как видно из изложенного, жилые помещения данной статьей ГК РФ не включены в состав недвижимого имущества. В то же время, в иных нормах закона имеются прямые указания на определение жилого помещения как на объект именно недвижимости. Так, п. 1 ст. 549 ГК РФ к недвижимому имуществу относит один из видов жилого помещения - квартиру.
В этой связи необходимо упомянуть о Федеральном законе от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который к недвижимому имуществу наряду с землей относит все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без соразмерного ущерба назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
Необходимо обратить внимание на Федеральный закон от 16 июля 1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который в число объектов недвижимости относит предприятия, жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5).
Ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» перечисляет недвижимое имущество и относит к числу таковых земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, пригодные для постоянного и временного проживания, а также сооружения и элементы инженерной инфраструктуры в жилищной сфере.
Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что главным признаком, позволяющим отнести жилое помещение к недвижимости, является «прочная связь с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению». Кроме того, параграф 1 раздела 1 Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 1 протокола № 12 от 17 февраля 2003 г.), говоря о рассматриваемом критерии отнесения жилого помещения к объектам недвижимого имущества, понимает его как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект, при этом неразрывность физической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным.
На наш взгляд, применение законодателем для разграничения движимого и недвижимого имущества указанных свойств не совсем удачно. Так, многие жилые помещения, несмотря на их прочную связь с землей, могут быть перенесены свободно с одного земельного участка на другой. Как справедливо замечает Н.А. Сыроедов, «современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без соразмерного, но и без всякого ущерба их назначению». В то же время перемещение объектов недвижимости невозможно без причинения им ущерба, что, в свою очередь, существенно уменьшает ценность такого объекта. В связи с этим выделение такого критерия, как оценочная стоимость перемещаемого имущества подтверждает стационарность объекта, поскольку уменьшение стоимости имущества напрямую связано именно с ущербом, причиненным в процессе его перемещения.
В этой связи мы считаем неправомерным мнение А.А. Евстифеева о том, что «расположенные на земле объекты, денежная оценка которых невелика, относить к недвижимости не следует». Не понятно, кто должен будет определять, велика или невелика стоимость жилого помещения и относительно чего будет определяться ее стоимость? Кроме того, известно, что жилые помещения, расположенные в крупных населенных пунктах и объекты инфраструктуры имеют гораздо более высокую стоимость по сравнению с жилыми помещениями, расположенными в отдалении от них. В данном случае отнесение таких жилых помещений к движимым объектам противоречит принципам справедливости и равенства всех перед законом.
Таким образом, введение такого оценочного критерия в значительной степени осложнит оборот недвижимого имущества и вызовет различного рода злоупотребления, поскольку цена на то или иное имущество зависит не только от реальной стоимости товара, но и от спроса на него.
Как указывает И.В. Козлова, «в силу оценочного характера данного критерия абсолютно точное и ординарное решение вопроса о прочности связи объекта с землей невозможно. Перенос жилого дома по требованию собственника на вновь отведенный земельный участок взамен изъятого для общественных нужд не превращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности его связи с землей».
Подобные сомнения об указанном признаке возникали и в дореволюционной России. Так, Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи». Несостоятельность критерия принципа «все, что прочно связано с землей» доказывает и то, что не представляется прочной связь с землей, например, жилого помещения на десятом этаже многоэтажного дома. В этом случае, непосредственную связь с землей имеет этот многоэтажный дом, а помещения, которые находятся в этом доме, являются его составной частью. В этой связи, как справедливо отмечает A.M. Эрделевский, «жилые и нежилые помещения связаны с землей опосредованно, через здание или сооружение, частью которого они являются». На наш взгляд, говоря о связи жилых помещений с землей как признаке, позволяющем отнести жилое помещение к объектам недвижимости, следует обратить внимание на такую функциональную направленность недвижимости, как удовлетворение интересов конкретных лиц именно нахождением в конкретном месте, на определенном земельном участке. Другими словами, к недвижимому имуществу следует отнести не только земельные участки и все, что прочно с ними связано, но и те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба первоначальному назначению невозможно, и которые изначально не предназначены для перемещения в пространстве и имеют стационарный характер.
Говоря о критериях отнесения того или иного имущества к недвижимому, интересно отметить, что в средние века в Европе в основу деления вещей на движимые и недвижимые был положен не механический (физический) признак, а общественная значимость вещи, поскольку землевладение и натуральное хозяйство играли большую роль. Земля и все, что с ней прочно связано, являлись главной ценностью того времени. В свою очередь, движимое имущество являлось незначительным объектом: слабая промышленность и торговля лишали его какой-либо ценности. И как следствие, средневековая классификация имущества на движимое и недвижимое исходила из принципа прочности и способности вещи являться постоянной ценностью. По нашему мнению, данный критерий отнесения имущества к недвижимому можно применить и в наше время. Жилые помещения для большинства граждан являются единственным местом жительства и представляют для них большую ценность как объект необходимого атрибута человеческой жизни.
По мнению Н.Г. Волочковой, А. Завьялова, В. Коновалова, В. Фролова и других авторов, в качестве необходимых признаков, позволяющих отнести имущество к недвижимому можно назвать индивидуальный характер (неповторимость) и незаменимость недвижимого имущества. Что касается последнего признака, следует заметить, что классификация имущества на заменимые и незаменимые существовала еще в дореволюционном гражданском праве. Если вещь является индивидуально-определенной, она признается юридически незаменимой. Поэтому с юридической точки зрения такой признак как индивидуальный характер недвижимости поглощает в себе и юридическую незаменимость.
ЖК РФ определяет жилое помещение как предназначенное для постоянного и преимущественного проживания изолированное помещение (квартира, комната, комнаты), отвечающее нормативно-техническим требованиям (п.2 ст.2). На практике встречаются строения смешанного типа, в которых наряду с жилыми имеются также нежилые помещения: административные, лечебные, коммунально-бытовые и т. п. Жилые помещения, расположенные в таких домах, входят в состав жилищного фонда.
Для того чтобы дать правильное определение жилых помещений, которые являются объектом наследования, необходимо выделить основные признаки, по которым законодатель относит то или иное строение к жилым.
К таким основным признакам, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ можно отнести:
1. Назначение и пригодность жилого помещения. Жилые помещения имеют строго целевое назначение, а именно служат для удовлетворения жилищных потребностей граждан и членов их семей.
Говоря о назначении жилого помещения для жилищных целей, необходимо иметь в виду, что «назначение» - это изначально заданная функция, которая обозначена в соответствующих документах и не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им своих способностей удовлетворять жилищные потребности граждан. С этой точки зрения молено говорить, что «назначение» - это некая идеальная юридическая характеристика. Предназначенное для проживания жилое помещение в результате естественного износа или под влиянием каких-либо иных обстоятельств может стать непригодным для проживания (аварийным). Таким образом, появляется еще один термин, характеризующий жилое помещение, его «пригодность» для проживания.
Следует отметить, что сама по себе непригодность в тот или иной временной момент никак не умаляет признака назначения жилого помещения. Можно сказать, что «назначение», как классифицирующий признак жилого помещения, отличается большей стабильностью, чем «пригодность для проживания». «Пригодность» означает фактическую возможность использовать жилое помещение для проживания. Таким образом, эти два термина не взаимозаменяемы, с ними связаны различные правовые последствия.
2. Соответствие санитарным и техническим требованиям (ч. 1 ст. 40 ЖК). Жилое помещение должно отвечать соответствующим санитарным и техническим требованиям, которые ведут в конечном итоге к определению статуса дома (помещения) - жилой или нежилой.
В основе деления помещений на жилые и нежилые находится изначальная, заданная проектировщиками и строителями предназначенность помещения для целей постоянного, т.е. круглогодичного проживания человека. Такие помещения проектируются и сооружаются в соответствии с требованиями, содержащимися в специальных строительных нормах и правилах (СНиП), регламентирующих строительство жилых помещений. Например, в СНиП от 2 августа 2001 г. - 89 «Жилые здания» содержатся санитарно-гигиенические, конструктивные и технологические требования, предъявляемые при строительстве новых жилых зданий (например, высота потолков, минимальные размеры помещений, образующих квартиру, требования звукоизоляции и другие требования). Они неоднократно менялись в зависимости от экономических, политических, градостроительных и иных условий.
Жилищный кодекс РФ не выделил такой важный элемент, позволяющий признать помещение жилым, как благоустроенность жилого помещения. Как показывает практика второй половины XX века, данное понятие весьма относительно. Оно изменяется с течением времени по мере появления новых строительных материалов, требований градостроительства и во многом зависит от местных условий, от условий каждого конкретного населенного пункта. К элементам благоустроенности можно отнести наличие водопровода, канализации, электричества, газа, горячего водоснабжения, центрального отопления, ванны, мусоропровода, лифта. Однако далеко не все населенные пункты оснащены всеми видами благоустройства. В населенных пунктах с развитой газификацией, теплофикацией понятие «благоустроенность» может включать в себя наличие в жилом помещении газа, центрального отопления и горячей воды. При других условиях благоустроенным может быть признано жилое помещение, не обеспеченное даже водой и канализацией. На наш взгляд, уточнение понятия «благоустроенной квартиры» должно быть законодательно закреплено как на федеральном уровне, так применительно и к местным условиям. Следовательно, ЖК РФ не предусмотрел норму, непосредственно относящую определение степеней благоустройства жилого помещения к ведению субъектов РФ.
Скорее всего, это сделано потому, что закрепление ее на федеральном уровне невозможно в силу неодинаковой степени благоустройства жилищного фонда различных регионов. К сожалению, проект ЖК РФ не дает ответа на этот вопрос.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.
Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:
- представлять собой изолированное помещение,
- являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
- быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.
Применительно к рассматриваемым проблемам, в связи с изложенным можно отметить, что объектом наследования могут являться жилые помещения, которые в ряде случаев не отвечают санитарным и техническим требованиям. Однако несоответствие жилого помещения таким требования не должно влиять на права наследников.
Отношения собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с различных позиций, располагая их на разных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум и более лицам на праве общей собственности. При этом возможна как долевая, так и совместная собственность на жилище. Эти отношения, как справедливо замечает П.В. Крашенинников, условно можно назвать внутренними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта, а именно квартиры или изолированной комнаты.
Отношения общей собственности на объекты общего пользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с одной стороны, и другими собственниками недвижимости в жилищной сфере, с другой стороны, условно можно назвать внешними, т.е. отношениями между собственниками квартир в одном многоквартирном доме по поводу объектов общего пользования.
Следует заметить, что согласно ст. ст. 289, 290 ГК РФ, общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает право собственности на жилое помещение. Другими словами, общая собственность на места общего пользования возникает не из волеизъявления сторон, а из закона. Лицо направляет свою волю на возникновение у него права собственности на конкретное жилое помещение, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без соответствующих вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у такого гражданина возникает и право общей долевой собственности на общее имущество. При этом не имеет значения, знал ли или не знал гражданин, что, получая в наследство данную квартиру в таком доме, он одновременно вступает в отношения общей долевой собственности многоквартирного дома.
Некоторые авторы высказывали иные точки зрения. Так, например, Е.Р. Сухарева считает такой законодательно сложившийся порядок принудительным и указывает на нецелесообразность сохранения общей долевой собственности на объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса - недвижимого имущества.
С такой позицией сложно согласиться по следующим основаниям. Нельзя говорить о каком-либо понуждении собственников, поскольку данное правило исходит из ч. 4 ст. 244 ГК РФ, согласно которой общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без существенного изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона. А существование многоквартирного дома невозможно без его вспомогательных элементов.
Что касается распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, часть установленных правил ГК РФ о распоряжении долей в праве общей долевой собственности, на них не распространяется. В этом случае имеются свои особенности и значительное число ограничений.
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться каким-либо образом дальнейшей судьбой принадлежащей ему доли. При этом необходимо помнить, что по правилу, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право на покупку отчуждаемой доли. По мнению К. Скловского и М. Смирновой «традиционно право преимущественной покупки обосновывается сущностью отношений, в которых применяется этот институт. Можно выделить два аргумента в пользу установленной привилегии: во-первых, она охраняет интересы участников общей собственности или общего дела, которым далеко не безразлично, кто приобретает долю выбывающего участника и станет на его место». В отношениях общей долевой собственности на места общего пользования в многоквартирных домах такое положение не действует. Собственник не может произвести отчуждение принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество дома, а также совершить иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Другими словами, собственник не может отчуждать такую долю без отчуждения самого жилого помещения. Таким образом, можно сделать вывод о том, что доля каждого собственника жилого помещения в праве общей долевой собственности на места общего пользования в многоквартирном доме всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение, в том числе и при наследовании жилого помещения.
Участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Но это правило не может распространяться на отношения в многоквартирных домах, т.к. та его часть, которая не относится к жилой, предназначена для обслуживания жилых помещений и нормального функционирования самого дома. Следовательно, такая доля является принадлежностью всего дома, а поэтому выдел ее невозможен.
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что общая долевая собственность на недвижимость общего имущества многоквартирного дома является разновидностью долевой собственности. В этой связи возникает необходимость выявления ее характерных признаков, которыми являются:
1. невозможность выдела таких долей в натуре;
2. невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;
3. отсутствие возможности преимущественной покупки доли при распоряжении жильем;
4. отсутствие самостоятельного существования доли, как таковой, поскольку она является составной частью общего объекта права собственности, а потому, в случае существенного изменения (увеличения или уменьшения) жилого помещения, пропорционально изменяется (увеличивается или уменьшается) доля в праве общей собственности на общее имущество дома.
В соответствии с п.3 ст. 15 ЖК РФ порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным Кодексом, другими федеральными законами.
Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» жилые помещения но площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Санитарные правила и нормы установлены СанПи 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 19 октября 2001 г, а Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы - СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000г.
Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное постановлением Правительства РФ от 4.09.2003 г. N 552. На основании ч. 1 ст. 4 Вводного закона указанное Положение до приведения его в соответствие с Кодексом применяется постольку, поскольку оно не противоречит Кодексу.
В соответствии с ч. 4. данной статьи жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552 утверждено Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения): а) находящиеся в ветхом состоянии; б) находящиеся в аварийном состоянии; в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (п. 3 Положения). В настоящее время критерии и условия определены Ведомственными строительными нормами ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», утвержденные приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. № 446. Критерии отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, которые с учетом региональных особенностей расположения муниципальных образований (территориальной разобщенности, плотности населения, состояния жилищного фонда, других факторов) и по согласованию с органами местного самоуправления могут создавать комиссии, действующие на территории одного или нескольких муниципальных образований.
Кратко охарактеризуем порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания:
1. Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания па основании заявления собственника либо уполномоченного собственника, или указания органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации либо органа местного самоуправления, или представления органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, государственной жилищной инспекции, или заявления граждан.
Для рассмотрения вопроса о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания в комиссию представляются следующие документы:
а) обращение лиц или органов, указанных в пункте б настоящего Положения, с изложением причин, но которым они считают необходимым признание жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания;
б) копия технического паспорта жилого дома (жилого помещения), выданная организацией технической инвентаризации, с указанием степени износа основных конструктивных элементов и дома в целом либо отдельного помещения, также остаточной стоимости этого дома либо отдельного помещения (па день обращения в комиссию);
в) соответствующие планы и разрезы помещений, подготовленные организацией технической инвентаризации;
г) акты проведенных за последние 3 года собственником либо уполномоченным собственника общих осмотров жилого дома (жилого помещения) с указанием видов и объемов ремонтных работ, выполненных за этот период;
д) заключение органа государственной санитарно эпидемиологической службы;
е) заключение органа государственной противопожарной службы;
ж) заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания;
з) заключение о техническом состоянии жилого дома (жилого помещения), выданное имеющей лицензию на проведение, соответствующих работ проектно-изыскательской организацией по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций, с указанием категории непригодности жилого дома (жилого помещения);
и) акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах, проведенных в отношении жилого дома (жилого помещения) мероприятий по государственному контролю соблюдения положений жилищного законодательства об использовании и сохранности жилищного фонда и заключение о санитарно-бытовом состоянии жилого дома (жилого помещения);
к) другие документы, которые комиссия признает необходимыми для принятия решения.
2. Комиссия после изучения представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) принимает одно из следующих решений:
а) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
б) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания после проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований);
в) о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.
3. Решение комиссии оформляется актом по форме согласно приложению. Акт составляется в 2 экземплярах, которые подписываются всеми членами комиссии. Члены комиссии, имеющие особое мнение, выражают его (в письменной форме) в отдельном документе, который является неотъемлемой частью акта. В обоих экземплярах акта делается отметка о наличии особого мнения.
4. Комиссия в 5-дневный срок направляет один экземпляр акта в орган местного самоуправления и уведомляет (в письменной форме) о принятом решении орган (лицо), по чьей инициативе рассматривался вопрос.
Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.
6. Орган местного самоуправления в срок не более 10 дней, а в случаях, указанных в пункте 13 настоящего Положения, не позднее дня, следующего за днем поступления акта комиссии, принимает решение о мерах по обеспечению жильем граждан, проживающих в жилых домах (жилых помещениях), признанных непригодными для проживания.
7. В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, решение органа местного самоуправления должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственника) либо находящемуся в ведении органа местного самоуправления соответствующему структурному подразделению (органу, организации) о необходимости немедленного отселения граждан.
8. Копия решения органа местного самоуправления в 5-диевный срок, а в случаях, указанных в пункте 13 настоящего Положения, не позднее дня, следующего за днем принятия решения, направляется собственнику жилого дома (жилого помещения), уполномоченному собственника либо находящемуся в ведении органа местного самоуправления соответствующему структурному подразделению (органу, организации) для реализации указанных в нем мер.
Если наследуется жилое помещение по сути непригодное для проживания, то, как представляется, первоначально должен быть решен вопрос об оформлении прав наследников на данное жилое помещение, лишь затем - вопрос и признании его непригодным в том порядке, который изложен выше.
Действующее законодательство предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах. Данные отношения более многообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектом в многоквартирном доме выступает не только жилое помещение, но и другие объекты. Так, ГК РФ устанавливает, что собственнику в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему жилым помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Общим для жилых строений, домов, квартир является то, что они, помимо жилых, имеют вспомогательные помещения, без которых нормальное функционирование жилых помещений невозможно. Вспомогательные помещения включены в состав общей площади жилого строения, относятся ко всему имущественному комплексу и в целом составляют эти жилые строения.
К таким вспомогательным помещениям можно отнести лестницы, подвалы, чердаки, лифты, межлестничные пролеты и другие объекты общего пользования.
Законодательство указывает различный перечень объектов прав общей собственности в многоквартирных домах. Так, согласно ранее действовавшему Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в общей собственности находятся лестничные клетки, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Временное положение «О кондоминиуме», утвержденное Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275, Закон РФ «О товариществах собственников жилья» более подробно перечисляют объекты, однако и этот перечень не является исчерпывающим.
Данные нормативно-правовые акты были отменены ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ». В п.5 Ст. 15 ЖК не перечисляются элементы общей площади, а только указывается, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Представляется, что для подсчета общей площади жилого помещения следует руководствоваться Распоряжением мэра Москвы от 9.11.1995 г. № 592-РМ «О порядке подсчета площадей жилых зданий» и Строительными нормами и правилами «Жилые здания СНиП 2.08.01-89», а именно:
1. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых -1,0.
2. Общую площадь жилых зданий следует определять как сумму общих площадей квартир этих зданий, определенную согласно п. 1.1 распоряжения.
3. Жилую площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов и темных комнат (кладовок).
Терраса - огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещается на земле или над ниже расположенным этажом. Веранда относится к пристройкам помещения и представляет собой застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него. Все пристройки разделяются на отапливаемые и холодные, общая площадь помещений в отапливаемых пристройках учитывается в составе жилищного фонда.
Пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену. Пристройки в большинстве своем имеют внутреннее сообщение с основным зданием. К ним следует относить: пристроенные кухни, жилые пристройки, сени, тамбуры, веранды и т.п.
Виды жилых помещений.
Понятие «жилое помещение», «жилое строение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (ст.673 ГК); в других случаях - как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме (ст.1, 5 ФЗ «О товариществах собственников жилья»); в третьих - в качестве учетной категории наряду с жилым домом.
В соответствии со ст. 16 ЖК РФ, к жилым, помещениям относятся:
1. жилой дом, часть жилого дома;
2. квартира, часть квартиры;
3. комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, о. также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Предусмотренный статьей перечень помещений, относимых к жилым, является исчерпывающим. Жилые помещения подлежат техническому учету в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. №37.
В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Проживание совместимо с профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий (писатели, художники, музыканты и т.н.) без изменения функционального назначения жилья. Так, в соответствии с и. 6, 7 ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.
Согласно п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Автор: Панцхава И.В.